新“房改”来了，刚需还要买房吗？
陈月芹 / 文 要不要买房？
这个问题，年年有人为此困扰，而且今年的不确定因素似乎更多了。
一是房价降了。在近两年房地产行业深度调整基础上，多城新房和二手房价格连续数月下跌，11 月统计局公布的 70 城房价数据显示，68 城房价跌回一年前。
二是新一轮 " 房改 " 横空出世，正在改变房地产行业中每一个主体的市场预期，包括购房者、开发商、房产经纪、金融机构乃至住房与土地端监管部门等。
这是靠改变供求关系实现的：按照《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件精神，未来将加大保障房建设和供给，" 让工薪收入群体逐步实现居者有其屋 "，一定程度上会对商品房市场需求形成分流。
那么，房价跌到底了吗？如果大量保障房如政策蓝图般建设、供应、配售，刚需群体，尤其是被上述《指导意见》重点 " 圈 " 出来的工薪阶层，还要不要买房？
一位地方政府人士认为，保障房首先解决的是 " 有没有 " 的问题，而现在买商品房，可能首要考虑的是 " 好不好 "。保障房供应和商品房市场并不冲突，因为新一轮保障房建设首先保障的对象是 " 夹心层 "，比如在大城市，需要掏空 6 个口袋甚至需要借贷首付款，才勉强能买商品房的工薪群体。
站在地方政府的角度，该人士建议，刚需或有改善住房需求的人，在能力范围之内，尽早买商品房。一方面，2023 年的一系列组合拳，不仅降了首付，房贷利率也处于历史最低水平，叠加购房补贴、以旧换新退税政策等，房价和购房成本实实在在地下降了。
据了解，多个城市已报送了 2024 年的保障房建设计划，且已上报试点地块和项目，开工建设指日可待。有城市政府人士透露，配售型保障房的地区差异很大，第一批项目和此前的共有产权房、人才房相似。
配售型保障房的本质，是降首付和降单价，前提是你符合所在城市的配售条件。
和多个城市政府人士沟通后，初步一致的看法是：配售型保障房的市场影响，需要观察至少 5 年时间，有待一批批项目完成从选址落地、开工建设、开启配售、运营管理的全流程，以及中长期供应计划进一步清晰后，才能判断新一轮 " 房改 " 是否足以撼动商品房占主导的市场格局。
配售型保障房的建设数量，由城市政府 " 以需定建 "、量力而行。
据经济观察网了解，已报送的 2024 年保障房建设计划中，每个城市首批建设数量约为数千套，35 个城市合计不超过 10 万套，其中一部分是存量的共有产权房、人才房项目转化而来，少数城市正积极探索新建配售型保障房的路子。
眼下，刚需群体入手商品房，须更慎重地评估首付和月供支付能力。有房地产资深人士这样建议：对收入显著超过所在城市居民人均可支配收入的个人，仍然建议购买商品房，若收入在可支配收入线上下摆动，可以等一等。换言之，收入脆弱的群体，不宜过度加杠杆买房，这里的 " 杠杆 " 包括首付款借贷等。
在老百姓的居住理念和资产观念中，拥有房屋产权的愿望仍将长期存在。对于极刚的刚需群体，例如适婚青年、孩子到了入学年龄的年轻父母、急需换房改善居住条件的家庭等，商品房仍是主流选择。居民为满足改善性需求而置业、换房，将成为房地产市场交易的主要动力。
未来，随着与低收入相匹配的保障性住房建设力度加大，有配租、配售型保障房供给作为托底，" 居者有其屋 " 不再只是一个美好愿望。
如果确定了买房的想法，第二步就得思考 " 去哪买 "、" 买什么样的房子 " 的问题。
过去十余年，商品房市场发展充分验证了一则价值定律：核心城市 / 区域，交通便利、有人口流入、有产业，这里的房产更具增值、保值空间。如果叠加新 " 房改 " 的潜在影响，未来商品房回归商品属性，而区别于保障房的项目则更具备流通性，更容易转手和交易，那么，房屋质量、设计舒适性、小区园林绿化、物业服务品质等，将是重要参考指标。
