买武汉学区房必看！5大步骤帮你顺利买房
最近评论区经常有粉丝点名要求我写篇武汉学区房买房指南，确实每年年底到次年3月，都是学区房交易旺季，大家要求的，就是我们要做的。
于是，我花了一个多月梳理及核对了了武汉中心城区的对口划片信息，名小、名初升学率和优质对口小学，整理出《武汉学区房买房指南》。
由于内容非常详实，为了便于大家掌握相关信息，
《武汉学区房买房指南》将分为总括、大汉口+汉阳、大武昌、大光谷四篇陆续推出。
今天推出的是第一篇，从整体上让大家有个了解，
针对平时问得最多的学区房交易、入学要求、具体楼盘一一解答，
真心希望对大家有帮忙，别忘点个“在看”，
如果觉得本文有用，帮忙转发到朋友圈。
武汉小、初、高中升学，
容易踩得这些坑
开篇从武汉升学政策科普起，搞清楚这个流程，就能自己判断学校的水平
1. 武汉所有的小区都有对口学校，这叫“学位房”；只有对口的学校小升初和中考升学率高才称得上“学区房”
经常有朋友问我们“xx小区是不是学区房？”所以小区都会对口划片到公办小学和初中，但是对口学校教学质量和出口成绩差异大，对口好学校才称得上”学区房”
2.武汉小升初和中考录取模式？
选学区房之前，先搞清楚武汉升学的游戏规则，其中很多细节的疏忽可能造成大影响。
幼升小：
公办小学：按户籍就近入学，进入对口划片的公办小学，名小几乎都要求人户合一外校：通过外校游园考试入学民办小学：通过学校组织的考试入学，比如武昌实验寄宿学校、外校美加分校
小升初：
对口入学：学生户籍进入对口划片的公办初中自主招生：除武汉外校是市教育局直属学校以外，其他优质民办初中如华师一寄宿、华师一光谷等牛校，无对口划片、面向全市招生不受户籍学籍限制自主招生+摇号：武珞路实验、七一华源、二中广雅等7所“公参民”初中都是这种方式
摇号就是拼运气，自主招生就是拼成绩和课外活动，报名需审核4-6年级成绩单，比赛获奖证书，有艺术体育科技特长是加分项。
学校推荐：部门区的名小可推荐优秀毕业生进入“公参民”，比如武昌区的武汉小学、武昌实验小学、中华路小学等名小学有武珞路实验中学的推荐名额。
中考：
统一考试：硬考拼成绩分配生: 就是省示范、市示范高中拿出招生人数的50%，让本区内（华师一可跨区）初中推荐符合条件的初三学生参加分配生考试，通过考核的学生中考第一志愿报考该示范高中时，可降30分优录。（中考成绩须不低于示范线）
其中家长容易踩坑的环节有两个：
1）幼升小择校，初中会打回原籍对口的公办初中
我们见过不少户籍不对口情况下找关系择校进入育才小学、育才二小、武汉小学就读的案例，但是现行政策下，这些毕业生中学并不能进入以上名小对口的名初，而是按户籍对口的公办学校处理
2）小升初择校，中考时失去分配生资格
3）学籍户籍均在新城区的初中毕业生，不能报考中心城区公办高中（外校、华师一、民办学校、国际学校除外）
根据武汉市相关规定，中心城区公办普通高中学校面向中心城区招生；新城区公办普通高中学校面向所在区招生。
最容易踩坑的是常青花园片区，除了新世界和恒大开发的常青花园系列小区户籍、学籍属于江汉区外，其他小区均属于新城区东西湖区！
公办学校和民办学校的区别？
搞清楚了武汉升学政策，就好理解公办学校和民办学校的区别。
公办、民办小学区别：
公办、公参民、民办初中区别：
简单粗暴的总结是：小学阶段公办的最好，初中阶段民办的最好。
按照全市中考成绩前30强，60%是纯民办学校和公参民学校，前10位几乎被纯民办学校和公参民学校包揽。
武汉中考均分前30强初中及部分初中三年升学率统计
来源：公众号“武汉升学百科”
所谓学区房，对口划片学区是公办学校，划重点，公办小学+公办初中。
很多朋友就会问，上面说了武汉升学率最好的初中是公参民的初中，不能直接对口，买学区房还有什么意义？
我理解是一个保底作用。小升初时先争取民办初中的摇号机会和自主招生名额，考不上可以回户籍对口的第一二梯队公立初中，读个火箭班或快班。
而且继全国多地小升初民办全面摇号之后，武汉版全面摇号在路上了，明年就会开始实行。
根据教育局在城市留言板上的回复，以及参考外地的政策，明年开始想升入民办优质初中，将面临超高比例甚至100%摇号（武汉公参民现行摇号和自主招生比例为4：6）。
新政策对公办初中无影响，所以万一民办初中摇号结果不利，那么户籍对口的优质公办学校可以保底。
学区房怎么选？
名小+名初双学区是王道
最残酷的竞争在中考。武汉的2020年中考普高率为56.52%，前几年的比列也差不多。也就说4成多初中毕业生会考不上普通高中。所以能不能考上高中，尤其是省示范高中，关键在于初中阶段。
我们碰到不少朋友咨询学区房时重点关注对口小学，其实更关键的是选择对口“名小+名初”的双学区组合。
有些小区的对口小学不那么知名，对口初中很优秀，我觉得这类学区房也值得买。
选择学区，四大指标必看：
所以选“名小+名初”双学区房，要重点考察对口学校的如下指标，最好对比5年内的数据
小区所属社区稳定对口名小，至少3年内都在对口划片范围内对口划片的小学择校进入优质民办人数、公参民初中人数、7所公参民摇号人数、进入武汉外国语实验学校初中部人数对口划片的公办初中中考成绩（普高率、示范率）绩稳定在全市30强对口划片的公办初中中考分配生名额和进入9大名高人数
买学区房必看，
5大步骤帮你顺利买房
目前武汉对口第一、二梯队双学区组合的学区房，90%以上是二手房。
买卖过二手房的朋友都有体会，交易过程比买新房更操心，特别是学区房关系到对口划片和学位使用情况。所以我们整理了一个步骤，大家在买房实操前可以参考，避免踩坑。
1.筛选对口小区
武汉市各区教育局会在5月公布当年本区义务教育阶段对口划片的详情。结合前3年的对口划片情况，找出来连续、稳定对口目标学校的社区。
不要光看知名小学的对口划片社区，一定、一定要顺便看看目标小学的对口直升公立初中的招生条件。
有种特殊情况是，优升小时小学接受对口划片社区所有适龄儿童，但小升初时对口初中的划片区域会细致到部门门牌号，或者以某条路为界限，比如武珞路本部招生武汉小学毕业生以及光谷实验中学招收光谷一小西校区毕业生时都存在上述情况。一定要仔细阅读划片说明，在地图上对照小区地址核对）
找出小学、初中双对口的社区名单后，下一步是找出社区所辖的小区。
在微信上搜索“武汉微邻里”小程序，进入“加入社区”页面后，把选择呢社区改成目标学校的对口社区，以育才小学对口的长惠社区为例，选择后会出现社区下辖各小区的网格员名单，名单后面的小区，基本都对口育才小学。
长惠社区辖内小区
2.精筛小区
买学区房有两种情况，一种是单纯为了学位买老破小，第二种是买带学位还能住人的房子，一般居住环境比较好的小区，单价比老破小至少高20%。（3-40㎡一室老破小除外）
怎么判断哪个小区适合自己？
看预算。一般总价预算不超过250万，很难买到商品房的学区房，主要看看老小区。
对着一步初筛出来的小区名单，在贝壳平台上一一搜索，多看看实景视频和照片，看看哪个合眼缘，再结合在售房源和历史成交信息，看看小区的户型和总价是否符合预期。
这个过程中，可以精选出2-5个小区，然后直接去这些小区的底商，找中介门店看房。这些小区底商的中介一般专注学区房交易，对各种政策和房源很熟悉。
3.最佳交易时间？提前准备
我们真遇到过不少当年上学当年开始看学区房的极限操作，一般小学报名摸底会从4月开始，以学生落户时间为依据。倒退一下，除开1或2月过年期间无法交易过户，怎么看都是有买了房上不了学风险的操作。
买学区房，建议大家早考虑早准备。目前育才小学、育才二小、长春街小学、武汉小学、光谷一小、二小等最热门的小区暂未要求落户需满几年，但确实出现过报名人数太多，按适龄学生落户年限长短筛选的情况。再比如南湖一小，去年短暂实施落户满6年才能入学后，今年又改了。
综合来看，保险起见至少提前2年买学区房。
最好的买二手学区房时机其实在夏天到过年前。因为每年上半年是学区房交易高峰，好房源出来一套秒一套，买家也没还价空间。
如果你持续关注某几个小区半年，总会碰到低于均价的房源。
4.学位使用情况要核实
目前，武汉已有东湖高新、江汉、武昌、经开、江岸5个区实行“6年1个学位”或“5年1个学位”政策（二胎不受影响）。
所以买二手学区房时，一定要核实清楚学位使用情况。有几个方法：
查看房东的户口本，确定是否有学龄小孩。
看看是否落户在要交易的房产下。如落户了，注意户口本上是否有学龄小孩，问清楚孩子在哪读的书。
最好要求房东出示义务教育入学通知书资料，确定6年内学位没有被使用。
要求房东出示房产交易记录，防止该房产6年内交易过上一任买家用了学位 交易合同中约定学位使用过造成无法入学的违约金。
5. 贷款
武汉房龄20年以上老房子的贷款审核很难通过，房龄超过20年的学区房可以放款，但是贷款年限会相应缩短，不能贷满30年。
交易前，贷款情况让中介找合作银行打听清楚。
